Analizë Juridike: Pse Gjykata Komerciale anulloi Urdhrin për Shitje dhe mbrojti debitorin nga disproporcioni i vlerave
Balancimi mes të drejtave të kreditorit për realizimin e borxhit dhe parimit të mbrojtjes së dinjitetit e shmangies së dëmit të panevojshëm për debitorin (neni 9 i Ligjit për Procedurën Përmbarimore) është thelbësor në çështjet përmbarimore. Në një vendim të rëndësishëm të datës **31.10.2023**, Gjykata Komerciale e Kosovës – Dhomat e Shkallës së Dytë (nën udhëheqjen e gjyqtarit individual Krenar Berisha, përmes Aktvendimit **K.DH.SHK.II.nr.726/2022**), ka anuluar Urdhrin për Shitje të nxjerrë nga Përmbaruesi Privat Gjokë Radi, duke e kthyer lëndën në rigjykim.
1. Përmbledhja e Fakteve dhe Konflikti Procedural
Kreditori “Raiffeisen Bank” me seli në Prishtinë, kishte inicuar procedurën përmbarimore më 03.08.2016 ndaj debitorëve **“Euro Coop”** (përfaqësuar nga B. D.) dhe **S. D.**, duke u bazuar në disa dokumente përmbarimore (marrëveshje huaje dhe vendime për intabulim hipotekash). Pasi prapësimi i debitorit ishte refuzuar nga Gjykata Themelore në Pejë në vitin 2017, Përmbaruesi Privat vazhdoi me procedurat e shitjes publike.
Në seancën e ankandit të dytë të datës 10.09.2021, pasi nuk kishte të interesuar për blerje, përfaqësuesi i Raiffeisen Bank kishte bërë precizimin e borxhit në **35,239.58 €** (përfshirë shpenzimet) dhe kishte kërkuar që paluajtshmëria e debitorit (shtëpi, oborr me sipërfaqe 0.04.85 ha në Pejë) t'i kalojë në pronësi, duke e konsideruar borxhin të përmbushur në tërësi. Përmbaruesi e kishte aprovuar këtë përmes Urdhrit për Shitje dt. 07.10.2021. Ky urdhër u kundërshtua me ankesë nga debitori **B. D.** dhe nga **NLB Bank** (si palë me pretendime hipotekore).
2. Pretendimet e Palëve në Ankesa
Ankesa e Debitorit B. D.:
- Shkelje Procedurale dhe Gabime në Fakt: Pretendonte shkelje esenciale të dispozitave, vërtetim të gabuar të gjendjes faktike dhe aplikim të gabuar të së drejtës materiale, duke kërkuar anulimin e urdhrit të shitjes.
Ankesa e NLB Bank:
- Mbrojtja e të Drejtave Hipotekore: Përmes zyrës ligjore “DLR”, banka kontestoi mënyrën e trajtimit të lëndës, duke theksuar se posedonte po ashtu të drejta hipotekore mbi pronën në fjalë (bazuar në Marrëveshjen për Hipotekë të vitit 2020 ku debitori Bekim Delijaj kishte cilësinë e hipotekëlënësit), të cilat u neglizhuan nga përmbaruesi.
3. Arsyetimi Ligjor i Gjykatës Komerciale
Gjykata Komerciale konstatoi se ankesat e palëve janë të themeluara për disa arsye kyçe:
- Disproporcioni i Prestimeve (Shkelja e Neni 9 dhe Neni 234 i LPP): Gjykata vërejti se Përmbaruesi Privat nuk e kishte konstatuar saktë gjendjen faktike, sepse ekzistonte një disproporcion i madh dëmtues për debitorin. Shuma e ofruar prej **35,239.58 €** nuk i përgjigjej fare **dy të tretave të vlerës së caktuar** të paluajtshmërisë, e cila kapte vlerën prej **447,400.00 €**. Kjo binte ndesh hapur me parimin e nenit 9 të LPP-së, sipas të cilit përmbarimi duhet të jetë sa më pak i dëmshëm për debitorin.
- Neglizhimi i Pretendimeve të Palëve të Tjera (NLB Bank): Organi përmbarues kishte anashkaluar trajtimin e kërkesave dhe pretendimeve të palëve të tjera me interes, konkretisht të drejtat e NLB Bank si kreditore hipotekore mbi të njëjtën pronë, duke shkelur dispozitat e procedurës përmbarimore.
4. Urdhri përfundimtar i Shkallës së Dytë
Vendimi për Rigjykim: Gjykata Komerciale aprovoi si të themeluara ankesat, anulloi Urdhrin për Shitje të datës 07.10.2021 dhe e ktheu lëndën te Përmbaruesi Privat Gjokë Radi në procedim të sërishëm, duke e udhëzuar që të evitojë parregullsitë e konstatuara dhe të respektojë rregullat ligjore për vlerën e pronave dhe të drejtat e palëve të përfshira.
Përfundim
Aktvendimi **K.DH.SHK.II.nr.726/2022** dëshmon angazhimin e Gjykatës Komerciale për të garantuar ligjshmërinë e rreptë në fushën e përmbarimit, duke mos lejuar kalimin e pronave me vlere miliona-euroshe për shuma qesharake apo disproporcionale në dëm të debitorëve dhe kreditorëve të tjerë hipotekorë.